共有持分の売却価額の算定方法

共有持分売却における売却価額の決定プロセスは以下の通りです。共有持分の評価額算定にあたり、まず、共有不動産の全体の評価額を適正に算定する必要があります。

①当事者間の評価合意

早期解決のためには，不動産の評価額について評価合意（当事者がそれぞれ納得した金額を不動産の評価額とする）を目指すことが重要になります。そのためには，実際の取引価格（実勢価格）にできる限り近づけることが必要です。

取引価格を判断するために有用な手段として，不動産会社による簡易査定が多く用いられています。簡易査定とは，不動産会社が登記情報や現地調査，過去の取引事例を参考に，実際の販売価格を算定する方法です。査定の信用性を高めるためには，信頼のある業者の査定で，かつ２社以上査定を取ることが望ましいでしょう。複数の信頼できる査定をベースにして，評価合意ができるように目指していくことになります。

②私的鑑定による評価

共有者間での対立が大きく，評価合意ができない場合は，不動産鑑定士に私的鑑定を依頼して，他の共有者の納得を得ることになります。

鑑定費用については，相当の費用が掛かることもありますので，まずはあまり費用をかけずに評価合意ができないかを検討するとよいでしょう。

③裁判所を通じた鑑定による評価

交渉で納得できないような場合には，共有物分割訴訟を起こして，裁判所を通じた鑑定を行うことになります。

なお、競売の判決に至った場合、競売による売却は金額が低くなる傾向にあり、不動産鑑定評価基準において一般に30%程度減価するとされています。

客観的な不動産評価の参考となる，一定の基準がありますので，代表的なものを紹介します。以下の方法を一つ，若しくはいくつかを組み合わせて，適正な評価方法を算出することになります。

不動産鑑定士による鑑定評価方法

不動産鑑定士による鑑定の場合，以下のような方法を用いて（組み合わせて）不動産の評価を行うことになります。

どのような鑑定手法を行うかは，不動産鑑定士の判断となりますので，具体的な内容については鑑定士に相談されることをお勧めします。

共有持分の売却価額の算定は、まず共有不動産全体を評価し、共有持分割合を乗じて共有持分の価額を算定する必要があります。

共有補正

共有状態の不動産の場合，単独所有の不動産と比べて，管理・処分等に法律上の制約が生じることで，経済的価値が低くなってしまうため、共有持分のみの価額を評価する場合，通常取引価格から２割程度の減額補正がなされることが通常です（共有補正）。

全面的価格賠償における限定価格

共有者の１名が全ての共有持分を買い取って単独所有にする全面的価格賠償においては、その取得者にとって持分の価値は正常な取引価格よりも高いことになります（単独所有により，管理・処分の制約がなくなるため。）。そのような場合には，限定価格（正常な取引価格よりも高い金額）とよばれる金額により，不動産評価（売却価格）がなされることもあります。

したがって，持分を買い取ってもらう場合には，なるべく単独所有を予定している別の持分権者に売却することを検討すべきでしょう。