自己所有物件（居住用物件）の共有物分割のポイント

共有不動産については，民法上，共有者の各自が，共有物の全部について，持分に応じた使用をすることができるとされています（民法２４９条）。一方で，共有者の一部が居住している場合には，他の共有者が不動産を使用することができず，使用方法について不公平な扱いが生じることがあります。

共有者の一部のみが使用している場合，使用ができていない共有者は，持分に基づく使用の対価（賃料相当額）の請求を行なうことができる可能性があります。

一方で，固定資産税や建物の修繕費用については居住している共有者のみが負担していることが多くなっています。共有物の管理費用は，共有者が各持分に応じて費用負担をすることとされており，共有者間の不公平は個々でも生じやすいところです。

このように，収益と費用の分配において，対立が生じやすい分野であり，共有物分割の際にはこの清算も考慮に入れた上で，分割の話を進める必要があるでしょう。

共有者の1人が引き続き居住したい場合

また，居住用物件の場合には，共有者の一部が引き続き居住したい旨の意向が強いことが多く，共有不動産全体の売却による分割方法については，合意に至りにくいことがあります。そのため、居住を希望しない共有者の持分について，居住を希望する共有者に買い取ってもらうなどの柔軟な解決を図る必要もあるでしょう。

共有不動産の持分を一部の共有者が買い取る場合には，不動産の評価額が問題となり得ます。不動産全体の売却であれば，特に鑑定をせずに売却代金を分配すれば足りますが，持分の買取の場合には，不動産全体の価格を売却せずに判定する必要があります。

もっとも早期に問題が解決するのは，共有者全員で不動産の評価合意をすることです。評価合意に際しては，定評のある不動産会社複数において簡易査定を取るなどして，客観的な取引価格をなるべく算定することが重要になるでしょう。