共有持分を現金化する5つの方法

共有持分の売却方法には次の5つの方法があります。

売却方法	他の共有者の同意	売却先	売却価格
共有持分の売却	不要	他の共有者または不動産会社	低
現物分割後の売却	不要	他の共有者または不動産会社	中
共有不動産全体の共同売却	必要	不動産会社	高
他の共有持分を買取り、共有不動産全体を一括売却	不要	不動産会社	高
競売による売却	不要	落札者	低

共有持分の売却

他の共有者の同意なく，迅速に現金化ができるものの、持分権を売っても共有状態が解消されるわけではないので，依然として不動産の利用（管理や処分）には不都合が生じます。

現物分割後の売却

現物分割後は単独所有になるため、共有状態は解消されており、自由に売買可能となります。

共有不動産全体の共同売却

不動産全体を通常は市場価格で売却し，その代金を分け合うことになりますので，持分単独の売却と比べて，経済的なメリットは大きいです。また、配分しやすい金銭による解決ですので，共有者間での公平が保たれる解決方法となります。

他の共有持分を買取り、共有不動産全体を一括売却

一時的な買い取りに資金が必要となります。ただし、共有持分のみを売却するより、共有不動産全体を売却した方が高い価格で売ることができます。

競売による売却

競売による売却は金額が低くなる傾向にあり、不動産鑑定評価基準において一般に30%程度減価するとされています。

共有不動産の売却ポイントは以下の通りです。

共有不動産全体を売却した方が高額になる

共有不動産の売却処分の内容には，持分の売却と共有不動産全体の売却の２種類があります。

持分の売却のみですと依然として共有状態が残ってしまうため，不動産の利用には難が生じます。そのため、持分のみを売却する場合は，共有不動産全体を売却して持分の価格で売却代金を分け合うより，かなり低額になってしまいます。したがって，経済的メリットを目指すのであれば共有不動産全体の売却を目指すべきでしょう。ただし，共有不動産の売却には，共有者全員の同意が必要になるため，１名でも反対者がいる場合にはこの方法はとれません。

競売より任意売却の方が売却代金が高い傾向にある

共有物分割請求訴訟を起こし，裁判所から共有不動産を売却するように命じる判決が出ることがあります。判決が出ても，一部の共有者が売却に協力しない場合には，裁判所を通じて強制的に不動産を売却する手続（競売手続）を取ることになります。ただ，競売手続は実際の売却まで相当の期間がかかりますし（半年程度から１年程度までかかることもあります），任意売却（裁判所を介さないで，共有者全員で任意に売却すること）と比べると，売却代金は低くなってしまいます。

早期解決，経済的メリットを目指すのであれば，なるべく任意売却にするよう，共有者間で合意を取った方がよいでしょう。

誰かが買い取る場合には，不動産の評価方法を決める必要がある

共有不動産については，一部の共有者が他の共有者の持分を買い取る場合もあります。その場合，他の共有者がどのような金額で買い取るかを決めることが重要になります。

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